Sto valutando di destinare due immobili di mia proprietà a locazione breve. Gli immobili sono situati un una località turistica abbastanza nota. Ai canoni percepiti vorrei applicare la cedolare secca al 21%. Tale possibilità è percorribile oppure c’è il rischio che la mia attività sia considerate svolta in regime di impresa?
Il regime delle locazioni brevi è disciplinato dall’art.4 del D.L. 50/2017.
In particolare, per gli immobili destinati a locazione abitativa, con contratti della durata non superiore a 30 giorni, è possibile optare per la cedolare secca al 21%. La scelta per il regime sostitutivo può essere espresso direttamente nella dichiarazione dei redditi. In dichiarazione, si può optare anche per la tassazione ordinaria Irpef facendo concorrere i canoni percepiti ai vari scaglioni reddituali per l’applicazione delle diverse aliquote Irpef (23%, 27% ecc).
Detto ciò, possono essere tassate con la cedolare secca anche le locazioni brevi caratterizzati dalla prestazione di ulteriori servizi. Rispetto a quello di sostituzione della biancheria e di pulizia dei locali. Il riferimento è alla fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. Servizi i quali,
seppure non contemplati dall’articolo 4, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sull’ammontare del canone o del corrispettivo (circolare, Agenzia delle entrate, n°24/E 2017).
In merito al suo quesito, il D.L. 50/2017 demandava ad un apposito decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) la definizione dei criteri secondo i quali l’attività di locazione è considerata svolta in forma di impresa. Ciò comporterebbe l’impossibilità di optare per la cedolare secca. Il decreto non è stato mai adottato.
Tuttavia, a mettere chiarezza è intervenuta la Legge n°178/2020, Legge di bilancio 2o21. La Legge di bilancio ha fissato una presunzione legale in base alla quale l’attività di locazione è considerata impresa. Infatti, i commi 595-597, dispongono che dal 2021, è possibile avvalersi del regime delle “locazioni brevi in cedolare secca” solo se nell’anno si destinano a quella finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.